Loi Boutin : garant ou caution pour location

La loi Boutin, adoptée le 25 mars 2009, change la donne sur la réglementation qui encadre les contrats de location, afin de mieux favoriser l’accès au logement. Voici tout ce que vous devez savoir sur vos droits avant de signer un bail.

La loi Boutin : garant, caution solidaire, caution simple, dépôt de garantie… Ce qu’il faut savoir

Au moment de la signature d’un bail de location, les propriétaires-bailleurs exigent systématiquement la caution d’un tiers afin qu’ils puissent se retourner vers quelqu’un en cas de loyers impayés ou de dégradations…

Dans le cadre d’un bail, il existe deux types de cautions : L’acte de caution solidaire est un document où le porte-caution (généralement un parent) s’engage à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Avec un acte de cautionnement solidaire, le propriétaire est en droit de se retourner vers le porte-caution dès le premier loyer impayé, quelle que soit la solvabilité du locataire. Dans le cadre d’une caution simple, en cas d’impayés, le bailleur ne peut se retourner contre le porte-caution qu’après avoir exigé le paiement des dettes locatives après une procédure longue (commandement de payer rédigé par huissier et envoyé avec accusé de réception). Ce n’est qu’au terme de cette procédure qu’il peut se retourner vers le cautionnaire. Le dépôt de garantiecorrespond à un mois de loyer hors charge, une somme destinée à couvrir les éventuelles défaillances de paiement du locataire.

En matière de garant, la loi Boutin, appelée loi LMLLE (Loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion), a modifié le cadre réglementaire des baux d’habitation. Cette loi s’applique aussi bien aux bailleurs privés que publics (HLM) et ne s’applique qu’aux logements nus (les bailleurs de locations meublées ne sont pas concernés par la loi Boutin).

Par ailleurs, si le locataire a souscrit une assurance avec la garantie loyers impayés (GLI), le bailleur ne peut théoriquement plus demander de cautionnement au locataire. Toutefois, il y a deux exceptions où le bailleur peut exiger un cautionnement locatif :

• Lorsque le locataire est étudiant (et qu’il n’est pas titulaire d’une bourse de l’enseignement supérieur) ;
• Le cautionnement fait partie des organismes figurant sur le décret du 28 décembre 2009 (fonds de solidarité pour le logement, organisme & associations d’aide au logement, etc.)

La loi Boutin oblige les bailleurs à indiquer la surface habitable sur le contrat de location

Selon l’article 78 de la loi Boutin, tout contrat de location (logement non meublé) doit mentionner la surface habitable, suivant le mesurage Boutin. Il s’agit de la surface de plancher après avoir déduit certains espaces : murs, cloisons, gaines, cages d’escalier, embrasures des portes et fenêtres, marches. Ce mesurage ne tient pas compte des balcons & terrasses, vérandas, des locaux communs (caves & garages).

De manière générale, la loi Boutin vise à faciliter l’accès au logement aux personnes qui revendiquent le droit au logement opposable (DALO), instauré en 2007. La loi DALO est un recours qui permet à toute personne qui n’est pas en mesure d’accéder à un logement (décent) par ses propres moyens de faire valoir ce droit auprès d’un bailleur.